С таким вопросом мы обратились к нотариусу НО г. Стерлитамак Малышевой Т.А.:-
Прежде всего необходимо разъяснить гражданам как возникает право собственности, а возникает оно по разному:
- в результате наследования(свидетельство о праве на наследство выдает нотариус)
- в результате приватизации( добровольная бесплатная передача жилья гражданам.Закон действует с начала 90-х годов)
- в жилищно-строительных кооперативах, гаражно-строительных кооперативах, дачных кооперативах и потребительских кооперативах- после выплаты пая
при строительстве дома-( после ввода жилья в эксплуатацию на законно отведенном земельном участке)
-при заключении договора купли-продажи жилого помещения
- при заключении договора мены
-при заключении договора дарения
- при заключении договора ренты
- по праву приобретательной давности( право собственности наступает в результате добросовестного, непрерывного владения жильем на протяжении 15 лет)
-на самовольную постройку- по решению суда
--на бесхозяйственное имущество-(право собственности на жилую недвижимость, не имеющую собственника, от которой отказался собственник в установленном порядке, восстанавливается на протяжении года или приобретается в силу сроков давности)
-При этом нужно учитывать, что право собственности во всех случаях будет одинаковым, вне зависимости от оснований приобретения, т.е. собственник жилого помещения имеет право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
Вопрос: Если я имею жилье в собственности по любому из указанных оснований для чего мне его регистрировать в Росреестре?
Малышева Т.А.: право собственности на недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии со ст 8.1 ГК РФ ( ГК РФ от 30.11.1994г. № 51-ФЗ , см. в ред. от 03.08.2018г. с изм. и доп. вступившими в зак. силу с 01.01.2019г.), , т.е. у Вас право есть, но его нужно зарегистрировать. Это примерно можно объяснить так- у Вас родился ребенок и Вам выдали в роддоме справку о его рождении, но Вам нужно получить свидетельство о рождении в органах ЗАГС и никому не приходит в голову, что можно не получать свидетельство о рождении, никто и не помышляет об обратном. Это порядок. То же и с регистрацией права собственности на недвижимое имущество- мало иметь право собственности, необходимо его подтвердить и таким органом в настоящее время является Росреестр. До 31.01.1998г. право собственности регистрировалось в органах БТИ. и у кого оно в БТИ зарегистрировано подтверждать свои права через суд не нужно, у кого не зарегистрировано до сих пор ни в БТИ , ни в Росреестре- необходимо в обязательном порядке это сделать., тем более, что собственнику это сделать значительно проще, чем его наследникам.
Вопрос:- Но известно, что при зарегистрированном в БТИ праве можно недвижимость и продать, и подарить и получить наследство. Так имеет ли смысл тратиться на регистрацию в Росреестре, если и без регистрации там мое право неоспоримо.
Малышева:- По факту вы правы. Но с 01.01.2019 года сделки с недвижимостью и переход права по наследству регистрируются нотариусом в электронном виде с использованием усиленной ЭЦП. В этом случае получить точные сведения об обременениях на объекты недвижимости нет возможности иной, чем через Росреестр. И представьте Вы купили квартиру, мы отправили на регистрацию, а там обременения уже "ждут" или продавца или сам объект! Конечно, будет приостановка в регистрации, но каковы ее последствия я даже описывать не буду. Вот поэтому было бы удобнее и покупателю, и наследникам и, конечно, нотариусу, иметь полные сведения на недвижимость, чтобы не получилось худшего из худших- деньги переданы , а зарегистрировать возможности нет. Хочу напомнить гражданам, что независимо от регистрации недвижимости в БТИ, сведения обо всех обременениях зарегистрированы только в Росреестре, Вы можете о них даже не знать. С 01.01.2019 года для оформления наследства или оформления сделок по распоряжению недвижимостью нотариусу необходимо в соответствии со ст. 55 Основ законодательства о нотариате проверить принадлежность имущества лицу, его отчуждающему, получить сведения о наличии обременений или арестов на это имущество.Если гос. регистрация в Росреестре не проведена, получить такие сведения не представляется возможным, оформить наследство или сделку без этих сведений нотариусу запрещает Регламент совершения нотариальных действий, зарегистрировать первичное право или поставить на кадастровый учет нотариус не может,поэтому гражданам.чья регистрация права собственности не проведена через Росреестр( даже если есть регистрация в БТИ) необходимо поставить объект недвижимости на кадастровый учет и провести гос. регистрацию права собственности через Росреестр. С 0101.2019 года нотариусы, оформляющие наследство на недвижимость и сделки по отчуждению недвижимости обязаны подать заявление от имени граждан на регистрацию перехода права или регистрацию права собственности в Росреестр в электронном виде, причем регистрация права по свидетельству о праве на наследство делается только путем подачи заявления на регистрацию в электронном виде , а регистрация перехода права по сделкам с недвижимостью по желанию граждан может быть осуществлена путем подачи заявления гражданами лично в Росреестр.
Вопрос: Если гражданин может сам сдать документы на гос. регистрацию, зачем ему обращаться к нотариусу с такой просьбой, ведь это будет для него дороже?
Малышева: вот в этом и кроется заинтересованность граждан зарегистрировать свое право собственности с помощью нотариуса. Все дело в том, что при сдаче документов в Росреестр гражданином он оплачивает госпошлину в соответствии с Налоговым Кодексом в полном размере в зависимости от имущества, а через нотариуса госпошлина оплачивается в размере 70% от ставки, т.е. если подаст на регистрацию права гражданин, он заплатит за переход права на квартиру 2000 рублей госпошлину, а если заявление подаст нотариус - то 1400 рублей, которые гражданин передает нотариусу для оплаты госпошлины вместе с оплатой госпошлины и услуг нотариуса за совершение сделки и получение наследства.При этом передает нотариус документы в электронном виде в Росреестр бесплатно, за передачу документов нотариус плату не взимает. Нотариус сам оплачивает госпошлину за регистрацию перехода права, но из Ваших денег , просто это дешевле на 30% на сегодняшний день.
Вопрос: А как получить документ о зарегистрированных правах?
Малышева:- после регистрации права собственности или перехода права в Росреестре, нотариус получает документ о зарегистрированном праве в электронном виде и делает на этом документе отметку о равнозначности электронного документа бумажному и выдает гражданам. Оплата при этом составляет 150 рублей за наследство и 300 руб. за сделки с недвижимостью для каждого нового собственника. При этом не нужно записываться в Росреестр для сдачи документов¸ждать в очереди, собираться всем участникам сделки в Росреестре, затем найти время и получить документы о зарегистрированном праве. Я убеждена, что недалеко время, когда нотариус и запись в Росреестре будет делать сам в электронном виде.
Вопрос: Вы сказали, что наследство можно зарегистрировать только путем подачи в электронном виде заявления нотариусом? А если я не хочу получать документы в электронном виде и сама желаю зарегистрировать в Росреестре свою собственность, полученную по наследству?
Малышева:- нотариус подчиняется только закону. В соответствии со ст. 73 Основ законодательства о нотариате , (вступила в силу с 01.02.2019 года) после выдачи свидетельства о праве на наследство по закону или по завещанию нотариус обязан незамедлительно, не позднее окончания рабочего дня представить в электронной форме заявление о гос. регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав. И альтернативы здесь нет для граждан! Даже если нет света, не работает интернет, нотариус сам представляет в Росреестр документы на бумажном носителе, а не наследник. Поэтому граждане должны понимать, что при получении свидетельства о праве на наследство, нужно иметь средства еще для оплаты госпошлины за регистрацию прав в Росреестре., но это важно и нужно зарегистрировать свои права, Вы не представляете сколько граждан идут в суд доказывать свое право или с просьбой установить его, если своевременно не позаботились о его регистрации в соответствии с требованиями закона.
Вопрос: Вы сказали, что если право на недвижимость не зарегистрировано, и при оформлении договора купли-продажи возможно будет установлено обременение, а если деньги уже переданы? Есть ли негативные последствия для покупателя?
Ответ: Конечно, и немалые! Хорошо, если стороны добровольно расторгнут договор и возвратят полученное по сделке. А если нет! Для этого я могу настоятельно рекомендовать гражданам пользоваться депозитным счетом нотариуса. На этом счете хранятся целевые деньги для определенной сделки и для конкретного продавца и при определенных обятоятельствах.Все условия передачи или возврата денег прописываются в договоре . Этим счетом не пользуется нотариус в личных целях, этот счет не обременяется арестами, с него не имеют право снимать денежные средства никакие органы, это деньги граждан и кому они предназначены, тот и получит.Депозит нотариуса - это 100% защита граждан от недобросовестных лиц в сделке.
Вопрос: какие еще требования или новшества ожидают граждан в ближайшем будущем?
Малышева- уже не с каждым годом, а с каждым днем работать становится и сложнее и интереснее. Уже в отдельные законодательные акты Федеральным законом от 03.08.2018г. № 338-ФЗ внесены изменения, устанавливающие возможность подписания в присутствии нотариуса нотариального документа, изготовленного в электронной форме, простой электронной подписью лица, обратившегося за совершением нотариальногго действия, т.е. использование нотариусами планшетов , но об этом чуть позже...
Т.А. Малышева
Нотариус г. Стерлитамак
Газета «Стерлитамакский рабочий»
12 марта 2019 г.